אתר חשבון פשוט מציג:

המדריך האולטימטיבי לחיסכון בריביות ועמלות בנק בעזרת מחזור משכנתה

יש לכם משכנתא? מזל טוב! כנראה שאתם הולכים לחסוך הרבה מאוד כסף בעזרת המדריך שלנו.

החלטנו לחלוק אתכם את הידע שלנו,  על מנת לעזור לכמה שיותר אנשים בישראל להעלות את רמת החיים שלהם ושל משפחתם על ידי מחזור המשכנתא שלהם – הליך שיגרום להפחתת עול ההוצאות החודשי, לניהול נכון יותר של הסיכונים ולחסכון של עשרות ומאות אלפי שקלים.

עשרות ומאות אלפי שקלים? זה נשמע מופרז. האם מדובר בסתם סיסמא?

חד משמעית לא!

בחודשים האחרונים הריבית  על משכנתאות ירדו – ולך יש הזדמנות לחסוך הרבה כסף בתשלומי משכנתה מיותרים.

במדריך הזה נפרט בפניכם את השלבים החשובים שצריכים לבצע כד לבדוק את הכדאיות למחזור משכנתה – ואיך לבצע את המחזור בצורה האידיאלית לצרכים שלכם.

רוצים לבדוק כדאיות מחזור המשכנתה שלכם?
לחצו כאן לבדיקה ראשונית ללא עלות >>

 

אז קודם כל…
מה זה בדיוק מחזור משכנתה?

אם לקחתם משכנתה, בטח נתקלתם כבר במושג מחזור משכנתה.

הרעיון הוא פשוט:
להחזיר את המשכנתה שלקחנו בעבר בעזרת משכנתה חדשה רק עם תנאים חדשים וטובים יותר לצרכים שלנו או לתנאי השוק.

בתהליך מחזור המשכנתה ניתן לשנות את גודל החזר החודשי, משך זמן ההלוואה או מסלול הריבית.

מתי כדאי לעשות את זה?

באחד מהמקרים הבאים:
1.  יכולת ההחזר החודשי שלכם השתנתה. אתם מסוגלים לשלם כל חודש יותר עבור המשכנתה (וככה לקצר את משכה)

2. ההחזר החודשי גבוה מידי ליכולות הכלכליות שלכם – ואתם רוצים להוריד את ההחזר החודשי (ולהאריך את תקופת ההחזר)

3.  התרחשה ירידה בריביות על המשכנתה  – ולכן ניתן לקצר את תקופת הזמן, ההחזר החודשי או שניהם – ועל הדרך לחסוך הרבה כסף.

4. אם לקחתם משכנתה לפני כמה שנים או ללא יועץ משכנתה – ואתם רוצים לוודא שלקחתם משכנתה בתנאים הטובים ביותר.

5. אם יש לכם הלוואות, אשראי או מינוס ומשלמים עליו ריביות גבוהות – ניתן לבצע איחוד הלוואות על חשבון המשכנתה.

בכל אחד מהמקרים האלה, ניתן לבצע בדיקה פשוטה כדי להבין האם כדאי לכם לבצע מחזור של המשכנתה.

אז איך עושים את זה בפועל?

ניתן לבצע את תהליך מחזור המשכנתה באחת באופן עצמאי או בעזרת יועץ משכנתה.

שלב א׳ – בדיקת יתרת משכנתה לתשלום.

על מנת לבדוק את תנאי המשכנתה שנלקחה ולבדוק את הכדאיות, יש לקבל מהבנק בו נלקחה המשכנתה דו״ח שנקרא: יתרה לסילוק הלוואה.

הדו"ח הוא תעודת הזהות של המשכנתא שלכם ובו מצוינים


תאריך נטילת המשכנתא

סכום ההלוואה המקורי

פירוט המסלולים:

  • כמה כסף נלקח בכל מסלול
  • מתי היה התשלום הראשון ומתי יהיה התשלום האחרון
  • סוג ואחוזי הריבית
  • האם ההלוואה צמודה למדד או לא
  • מה ההחזר החודשי הנוכחי
  • כמה נותר לכם להחזיר- לפני ואחרי קנסות (אם יש)
  • מתי יש תחנות יציאה במסלולים של ריביות משתנות


משכנתא היא מוצר פיננסי. בסופו של דבר יש למשכנתא עלויות של ריבית והצמדה. מטרת בדיקת כדאיות המחזור היא לבדוק האם תשלמו פחות על ריבית והצמדות מהיום ועד סוף חיי ההלוואה לעומת המצב הקיים.

המטרה שלכם עכשיו היא להבין כמה אתם הולכים לשלם מיום הוצאת הדו"ח ועד סיום חיי המשכנתא שלכם. כל מה שקרה בין היום בו נטלתם את המשכנתא ועד היום בו הוצאתם את הדו"ח לא צריך לעניין אתכם.


איך מוציאים את הדו״ח?

ניתן לעשות את דרך המוקד הטלפוני של כל הבנקים למשכנתאות, ובחלקם – גם דרך אתר האינטרנט.

בחרו בבנק בוא נלקחה המשכנתה בשביל לקבל את ההסבר המלא.

אינטרנט:
לא ניתן להוציא דו"ח באינטרנט

מוקד טלפוני:
טלפון – 03-5191555 (שלוחה 2)
ימים א'-ה' – 09:00-13:00

אינטרנט:
לא ניתן להוציא דו"ח באינטרנט


מוקד טלפוני:
טלפון – 1-700-700-185 (שלוחה 2) ימים א'-ה' – 08:00-18:00

אינטרנט:
ניתן להוציא דו"ח באינטרנט רק אם יש לכם עו"ש בבנק.
במידה ואין לכם עו"ש, ניתן להוציא מידע בעזרת כרטיס מידע מגנטי בעמדות שירות.

לינק


מוקד טלפוני:
טלפון – 2009*


ימים א'-ה' – 08:00-19:00


יום ו' – 08:00-13:00

אינטרנט:

לבעלי חשבון עו"ש ניתן להוציא דרך החשבון באינטרנט.
במידה ואין חשבון עו"ש ניתן להוציא דוח יתרות רק דרך המוקד


מוקד טלפוני:
טלפון – *3533
ימים א'-ה' – 08:00-18:00

אינטרנט:
ניתן להוציא דו"ח באינטרנט – בין אם יש לכם עו"ש בבנק ובין אם אין (בתנאי שיש לכם גישה לאתר).
לינק

מוקד טלפוני:
טלפון – 2401*
ימים א'-ה' – 08:00-16:00

אינטרנט:
לא ניתן להוציא דו"ח באינטרנט.

מוקד טלפוני:
טלפון – 076-8095115
ימים א', ג', ד' – 08:30-15:30 ימים ב', ה' – 09:00-14:00, 16:00-18:00 יום ו' – 09:00-12:00

אינטרנט:
לא ניתן להוציא דו"ח באינטרנט.

מוקד טלפוני:
טלפון – 03-6251009
ימים א'-ה' – 09:00-15:00

אינטרנט:
לא ניתן להוציא דו"ח באינטרנט.

מוקד טלפוני:
טלפון – 3533* 
ימים א'-ה' – 08:00-18:00

אינטרנט:
ניתן להוציא דו"ח באינטרנט רק אם יש לכם עו"ש בבנק.

מוקד טלפוני:
טלפון – 3477*

ימים א', ג', ה' – 08:30-13:45 ימים ב', ד' – 08:30-13:00, 16:00-18:15

אינטרנט:
ניתן להוציא דו"ח באינטרנט – בין אם יש לכם עו"ש בבנק ובין אם אין. לינק

מוקד טלפוני:

טלפון – 8860*
ימים א'-ה' – 08:00-18:30
יום ו' – 08:00-13:00

אינטרנט:

ניתן להוציא דו"ח באינטרנט רק אם יש לכם עו"ש בבנק.
לינק

מוקד טלפוני:

טלפון – 6062*
ימים א-ה' – 08:30-16:30
(מומלץ להתקשר בדיוק ב-08:30)

אינטרנט:

לא ניתן להוציא דו"ח באינטרנט.

מוקד טלפוני:

טלפון – 3360*
ימים א'-ה' – 08:00-18:00

איך נראה הדו״ח [דו״ח לדוגמה]


עכשיו שקיבלנו את הדו״ח – אנחנו יכולים להתחיל בתהליך הבדיקה.

שלב ב׳ – 
בניית תמהיל משכנתא שישפר את מצבנו הנוכחי

על פי הצרכים או התנאים שהשתנו – נבנה תמהיל משכנתה שיעזור לנו לחסוך.

ניתן להיעזר במחשבון משכנתה או לפנות ליועץ משכנתה  שיעזור לנו להרכיב את התמהיל המתאים ביותר.

3.בקשה לקבל ריביות על התמהיל החדש מהבנק הנוכחי שלנו

אחרי שבנינו תמהיל חדש ומתאים לצרכים שלנו – נפנה לבנק בו נלקחה המשכנתה בכדי לקבל הצעה לריביות על התמהיל החדש.

4. עם ההצעה שקיבלנו מהבנק – ניתן לעשות מכרז ריביות.
הרעיון הוא לקחת את ההצעה שקיבלנו מהבנק בו נלקחה המשכנתה ולפנות לבנק אחר כדי לקבל ממנו תנאים טובים יותר.
למה שזה יקרה? כי בתקופה האחרונה התחרות בין הבנקים נמצאת בשיאה והבנקים נאבקים על כל לקוח, במיוחד בתחום המשכנתאות שהוא רווחי מאוד בשבילהם. לכן יש סיכוי טוב מאוד שתקבלו הצעה טובה יותר מבנק אחר,  אם תסכימו להעביר את המשכנתה, או אפילו את חשבון העו״ש שלכם לבנק.
נכון, זה מסבך את תהליך המחזור – אבל יכול להתבטא בחסכון מוגדל.
עם ההצעה החדשה מהבנק נחזור בנק בו נלקחה המשכנתה לבקש הצעה טובה יותר.
ניתן לחזור על התהליך מספר פעמים עד שנקבל את ההצעה הטובה ביותר. אמנם זה דורש מאמץ – אבל יכול להוביל לחיסכון נוסף של עשרות אלפי שקלים רק משיפור הריבית על ההלוואה.

5.הכנת תיק משכנתה

    • צילום של ת.ז + ספח- שני בני הזוג
    • שלושה תלושי שכר אחרונים
    • שומת מס לשנת המס האחרונה- רק עצמאים
    • אישור רואה חשבון על הכנסות לשנת המס הנוכחית- רק עצמאים
    • אישורים מוכחים על הכנסה ממקורות נוספים (אם יש)
    • תדפיסי עו"ש שלושה חודשים אחורה לכל החשבונות
    • אישור זכויות/נסח טאב(_םו

5.פתיחת אישורים עקרוניים בעוד מספר בנקים

6.ביצוע מכרז ריביות על אותו תמהיל –  ומחזור בפועל בבנק שנתן את התנאים הטובים ביותר.

כדי להבין איך החיסכון נראה בפועל, אני רוצה לשתף איתך דוגמאות לחיסכון בעזרת מחזור משכנתה:

נועם ודנה הגיעו לבנק לפני חמש שנים והחליטו לקחת משכנתא

  • סכום משכנתא (קרן):700,000 ₪
  • מסלול המשכנתא: ריבית קבועה צמודה למדד
  • מדד המחרים לצרכן- עולה בדוגמא שלנו ב 2.5% בכל שנה
  • אחוזי ריבית : 5%
  • לוח סילוקין: שפיצר
  • תקופה:30 שנים
  • החזר התחלתי: 3,765 ₪

[טבלה 1]

יותר מרבע מליון שקלים שיישארו אצל נועם ודנה !!!

וזו רק דוגמא אחת ,פשוטה, של חיסכון באמצעות הורדת הריבית. במחזור משכנתא באמצעות שינוי התמהיל של ההלוואה ניתן לחסוך אף יותר. בהמשך המדריך נראה לכם ,צעד אחרי צעד, כיצד לחסוך עשרות ומאות אלפי שקלים על ידי מחזור המשכנתא שלכם.

מחזור משכנתה - מושגים חשובים

לפני שאתם רצים לבנק למחזר את המשכנתא שלכם ,חשוב שתבינו את מונחי היסוד בתחום ,על מנת שתוכלו לדבר עם יועץ המשכנתאות של הבנק בגובה העיניים.

 

הגדרה: ריבית היא סכום הכסף הנוסף המשולם על ידי הלווה למלווה, תמורת הזכות שנותן המלווה ללווה להשתמש בסכום כסף מסוים. הריבית היא בעצם "מחיר הכסף".

 

כשמדברים על ריבית במשכנתא מדברים על שני פרמטרים – סוג ואחוז סוג הריבית:

  • ריבית קבועה: לא משתנה לאורך חיי ההלוואה
  • ריבית משתנה :משתנה לפי זמנים ידועים מראש

לפני שמחליטים לקחת ריבית משתנה צריך לחשוב: האם ההערכה היא שבעוד מספר שנים הריבית תהיה יותר נמוכה או יותר גבוהה? על מנת להעריך בצורה חכמה ניתן לראות בגרף את התנהגות הריבית משנת ולראות שאנחנו נמצאים בסביבת ריבית משנת 1995 ועד היום ולראות שאנחנו נמצאים בסביבת ריבית מאוד נמוכה.

אחוזי הריבית במשק

אחוזי הריבית: הריבית שתיקבע על החזרי ההלוואה היא אינדיבידואלית ,נתונה למו"מ, שונה מבנק לבנק, מלקוח ללקוח ותלויה במבנה ההלוואה.

לפני שאתם ניגשים לבנק – אתם חייבים לדעת לאיזה ריבית ניתן להגיע בכל מסלול ולכל תקופת זמן.

 

מדד המחירים לצרכן מודד את השתנות המחירים של סל מוצרים ושירותים הנצרכים על ידי קבוצת צרכנים. היעד המרכזי של בנק ישראל הוא לשמור על 1 יציבות מחירים במשק ,ע"י שמירת מדד המחירים לצרכן בטווחים שבין %-0%. המדד מתפרסם בכל חודש וניתן לראות את השינויים בשנה האחרונה בלחיצה כאן

 

מדד המחירים לצרכן משפיע באופן מהותי על הלוואת המשכנתא

כשמסלול מסוים צמוד למדד המחירים לצרכן זה אומר שכל קרן ההלוואה צמודה למדד וכל שינוי של המדד משפיע באופן ישיר על כל יתרת קרן ההלוואה.
דוגמא: ,משכנתא של 60,000 ₪ עם החזר חודשי של 3,000 ₪ על חשבון הקרן.
רבים חושבים חושבים (בטעות) שלאחר ההחזר הראשון של 3,000 ₪, קרן ההלוואה יורדת ל- 597,000 ₪ אבל במידה והמדד עלה ב 1%, זה מה שיקרה:

קרן ההלוואה – 600,000 ₪
החזר חודשי- 3,000 ₪
קרן לאחר החזר ולפני מדד – 597,000 ₪
עליית המדד – 597,000 ₪ + כפול 1% = 5,970 ₪
הקרן החדשה שלנו 597,000 ₪ + 5,975 ₪ מדד = 602,975 ש"ח

  • הייתם חייבים לבנק 600,000 ₪
  • שילמתם 3,000 ₪
  • המדד עלה באחוז אחד
  • עכשיו אתם חייבם 602,975 ₪

מצב זה ,בו אתם משלמים את ההחזר החודשי וקרן ההלוואה לא יורדת הוא בעייתי מאוד ומעיד על כך שיש צורך לבדוק את כדאיות מחזור המשכנתא שלכם באופן דחוף.

 

את המשכנתא ניתן להחזיר בעזרת שני לוחות סילוקין- שפיצר וקרן שווה.

 

כללי אצבע:

  • ככל שנצליח להשיג אחוזי ריבית נמוכים יותר ,כך ננגוס בקרן ההלוואה מהר יותר עם אותו החזר חודשי.
  • ככל שנקצר את השנים של ההחזר ,כך ננגוס בקרן ההלוואה מהר יותר.
  • ככל שנחזיר יותר כסף כל חודש ,כך ננגוס בקרן ההלוואה מהר יותר.

שפיצר, דוגמא:

קרן המשכנתא: 1,000,000 ₪
תקופה: 25 שנים
אחוזי ריבית: 6%
תשלום חודשי לאורך כל השנים בהלוואה שאינה צמודה למדד: 6,400 ₪ בחודש.

תשלום ראשון

החזר ריבית: 1,000,000 ₪ כפול 0.5% = 5,000 ₪ (0.5% זוהי הריבית השנתית חלקי 12 חודשים)
החזר קרן: 6,400 ₪ פחות 5,000 ₪ =1,400 ₪ 

תשלום שני

998,600 ₪ כפול 0.5% = 4,990 ₪
6,400 ₪ פחות 4,990 ₪ = 1,410 ₪
ניתן לראות שההחזר לטובת הריבית הולך ויורד ואילו ההחזר לטובת הקרן הולך וגדל. במידה והמשכנתא הייתה צמודה למדד ,קרן ההלוואה לא הייתה יורדת (ואף הייתה עולה )כל עוד המדד היה יותר "חזק "מהסכום שירד מקרן ההלוואה .במצב כזה , ההחזר החודשי היה הולך ועולה עם השנים!

קרן שווה, דוגמא: 

קרן המשכנתא: 1,000,000 ₪ 
תקופה: 25 שנה
אחוזי ריבית: 6%
החזר הקרן בחלקים שווים:  1,000,000 ₪ לחלק ל 25 שנים לחלק ל 12 חודשים 3,300 ₪ קבוע בחודש.

תשלום ראשון

החזר קבוע על חשבון הקרן של 3,300 ₪ ועוד
החזר ריבית = 1,000,000 ₪ כפול 0.5 % = 5,000 ₪
החזר כללי= 5,000 ₪ ועוד 3,300 ₪ = 8,300 ₪

תשלום שני

996,700 ₪ כפול 0.5% = 4,980 ₪
4,980 ₪ ועוד 3,300 ₪ = 8,280 ₪
ניתן לראות שההחזר על הקרן קבוע ,ההחזר על הריבית יורד וההחזר הכללי יורד.

  • עמלות בגין הפרשי ריבית: לחצו כאן למחשבון עמלות פירעון מוקדם של בנק ישראל.
  • עמלה תפעולית: 60 ₪ – עלות שמשלמים על כל פעולה בכל מסלול.
  • עמלת אי הודעה מוקדמת: 0.1% מהסכום הנפרע- ניתן להימנע ע"י הודעה לבנק בין 10-30 יום לפני מועד הפרעון.
  • עמלת מדד ממוצע: מחצית משינו המדד ב 12 החודשים האחרונים, במידה ופורעים את ההלוואה לפני ה 15 לכל חודש.
  • לפחות שליש מההלוואה חייבים לקחת במסלולים הבאים:

    • ריבית קבועה קרן לא צמודה למדד.
    • ריבית קבועה קרן צמודה למדד.

    שליש נוסף:

    • ריבית משתנה קרן צמודה למדד 5-10 שנים.
    • ריבית משתנה קרן לא צמודה למדד 5-10 שנים.

    שליש אחרון מההלוואה ניתן לקחת במסלולים הבאים:

    • ריבית משתנה קרן צמודה למדד 1-4.5 שנים.
    • ריבית משתנה קרן לא צמודה למדד 1-4.5 שנים.
    • פריים
    • מט"ח 

    ניתן לשלב כמה מסלולים שרוצים בתוך הלוואה אחת .חשוב לבחור את המסלולים שנכונים ומתאימים לכם באופן אישי

  • ריבית קבועה לא צמודה למדד

     

    יתרונות:

    • המסלול הבטוח והיציב ביותר היות והריבית קבועה ואינה צמודה למדד.
    • מסלול זה מתאים לתקופה בה הריביות נמוכות.
    • פרופיל ההחזר החודשי קבוע לאורך כל התקופה.

    חסרונות:

    • המסלול נושא עמלת פירעון מוקדם במידה והריבית הממוצעת נמוכה מהריבית שלכם בנקודה הרלוונטית.
    • ריבית גבוהה יחסית למסלולים הצמודים.
    • ככל שהתקופה ארוכה יותר כך גם הריבית גבוהה יותר.

    ריבית קבועה צמודה למדד

     
    קרןתקופהריביתהחזר התחלתיהחזר מקסימאליסה״כ החזר
    600,000 ₪305.00%3,221 ₪3,221 ₪1,162,756 ₪
     

    יתרונות:

    • הרגשה של ביטחון יחסי היות והריבית קבועה.
    • מסלול זה מתאים לתקופה בה הריביות נמוכות ואין צפי להתפרצות אינפלציונית.

    חסרונות:

    • המסלול צמוד למדד המחירים לצרכן וקיימת אי וודאות לגבי רמת האינפלציה.
    • קרן ההלוואה כל הזמן מתעדכנת בהתאמה למדד.
    • ההחזר החודשי הולך ועולה לאורך התקופה.
    • מסלול זה נושא עמלות פירעון במידה והריבית הממוצעת נמוכה מהריבית שלכם.

    נתוני מדד המחירים לצרכן ב-15 שנים האחרונות

    מדד המחירים לצרכן
     

ריבית משתנה צמודה למדד

 
קרןתקופהריביתהחזר התחלתיהחזר מקסימאליסה״כ החזר
600,000 ₪301.80%2,163 ₪4,565 ₪1,162,379 ₪
 
כיום ניתן לבחור משכנתא בריבית משתנה לתקופות שונות של שנים 5,7,10,15 1,1.5,2,2.5,3,4 (לא כל בנק מציע את כל האופציות) הריבית מורכבת מ"עוגן "בתוספת שיעור ריבית קבועה מראש.
 
יתרונות:
  • המשכנתא ניתנת למחזור בתחנת היציאה ללא עמלות פירעון.
  • המסלול מתאים לתקופה בה הריביות גבוהות ורוצים ליהנות מריביות נמוכות בעתיד.
  • בדרך כלל הריבית נמוכה מהריבית הקבועה.

חסרונות:

  • חוסר וודאות לגבי רמת הריבית בתחנה הקרובה.
  • . המסלול דורש מעקב ובקרה לקראת שינוי הריבית בתחנה.
  • ההחזר החודשי הולך ועולה מכיוון שהמסלול צמוד למדד.
 

ריבית עוגן – ריבית המבוססת על עוגן אובייקטיבי ,המשמש כנקודת ייחוס לריבית שתגבה מהלקוח בפועל ולבנק אין השפעה ישירה עליו .ישנם בנקים אשר מסתמכים על תשואת אג"ח מסוג גליל ,חלקם משתמשים כעוגן בריבית הממוצעת על המשכנתאות המתפרסמת ע"י בנק ישראל וחלקם בריבית משתנה כל שנה בהתאם לריבית עוגן המק"מ לשנה

ריבית פריים = ריבית בנק ישראל + 1.5%

 
קרןתקופהריביתהחזר התחלתיהחזר מקסימאליסה״כ החזר
600,000 ₪302.35%2,324 ₪על פי הפריים839,037 ₪
 

יתרונות:

  • הקרן והריבית לא צמודים למדד המחירים לצרכן.
  • המשכנתא ניתנת למחזור בכל עת ללא קנס פירעון מוקדם.
  • קרן ההלוואה הולכת ויורדת מההחזר הראשון.
  • המסלול מתאים לתקופה בה הריבית יציבה.

חסרונות:

  • חוסר וודאות לגבי רמת הפריים.
  • עלייה של 1% בפריים תביא לעלייה של כ-10% בהחזר החודשי (תלוי תקופה).
  •  מסלול שדורש תשומת לב ומעקב. 
ריבית פריים משנת 1002
 

צמודה למט"ח בריבית לייבור

 
קרןתקופהריביתהחזר התחלתיהחזר מקסימאליסה״כ החזר
600,000 ₪302.35%2,371 ₪2,371 ₪855,832 ₪
 

מטבע וריבית: לייבור +תוספת

ניתן לקחת את ההלוואה גם באירו ,פרנק שוויצרי, ויין יפני. 

בעת לקיחת המשכנתא ממירים את סכום ההלוואה משקלים למטבע המבוקש על פי שער המטבע של אותו היום .הריבית של ההלוואה הינה ריבית לייבור בתוספת מרווח שנקבע מראש  ריבית הלייבור נקבעת על בסיס ריבית של חמשת הבנקים הגדולים בלונדון והיא מתעדכנת כל חודש/שלושה חודשים /שישה חודשים או שנה.

יתרונות:

  • הקרן אינה צמודה למדד המחירים לצרכן.
  • אין קנסות יציאה.

חסרונות:

  • מסלול תנודתי מאוד שתלוי בשער המטבע ובריבית הלייבור. 

תמהיל ההלוואה הוא הפרמטר החשוב ביותר בהלוואת המשכנתא

 

תמהיל נכון ישיג לכם:

  • התאמה מלאה למאפיינים והצרכים הכלכליים של משפחתכם.
  • גמישות לצורך הקטנת עלויות והתאמה מרבית למצבכם הכלכלי.
  • שילוב אופטימאלי בין מסלולים תקופות וריביות.
  • גידור סיכונים.
  • חיסכון בעלות המשכנתא על חשבון ריבית והצמדה.

על מנת לבנות תמהיל נכון ,אתם צריכים להשתמש בכל היתרונות של המסלולים ולברוח מכל החסרונות של המסלולים תוך כדי התאמה מלאה למצבכם הנוכחי והעתידי.

על מנת לבנות תמהיל נכון ,אתם צריכים להשתמש בכל היתרונות של המסלולים ולברוח מכל החסרונות של המסלולים תוך כדי התאמה מלאה למצבכם הנוכחי והעתידי.

הטעויות הגדולות במחזור משכנתא

  • לא לבדוק כדאיות מחזור משכנתא כי "אין כוח להתעסק בזה"
  • להקשיב ליועץ המשכנתאות של הבנק. זכרו – היועץ עובד בבנק ועבור הבנק. הבנק מרוויח כסף מהמשכנתא שלכם. תעשו אחד ועוד אחד ותבינו למה זו טעות חמורה.
  • לא לנצל את כל היתרונות של כל מסלולי המשכנתא הקיימים.
  • לא לברוח מכל החסרונות של מסלולי המשכנתא הקיימים.
  • למחזר מסלול טוב.
  • לא למחזר מסלול גרוע.
  • לא לחשוב על העתיד ולקחת את כל ההלוואה בריביות משתנות.
  • להאריך שנים ולהוריד את ההחזר החודשי.
  • למחזר אם אין כדאיות כלכלית.
  • למחזר בבנק אחר מבלי לבדוק את עלויות המעבר לעומק.
  • לבנות תמהיל משכנתא שמתאים לבנק ולא מתאים לכם.
  • לקחת הלוואה צמודה למדד לשנים ארוכות.
  • לא למחזר כי יש קנס פירעון מוקדם- ככל שיש קנס פירעון מוקדם גבוהה יותר
    זה אומר שההלוואה שלכם גרועה ואתם חייבים לבדוק כדאיות מחזור.
 

שאלות ותשובות על מחזור משכנתא

מרגע שלקחתם משכנתא, אתם יכולים, בכל יום נתון, למחזר אותה. יכול להיות מצב בו יהיו קנסות פירעון מוקדם. יש צורך להתייחס לקנסות בבחינת
הכדאיות הכלכלית של המחזור עצמו.

עדיף למחזר את המשכנתא במקום בו תקבלו את התנאים הטובים והזולים ביותר. תמיד תבדקו האם ההצעה של הבנק בו אתם נמצאים טובה יותר מההצעה של הבנקים המתחרים (כולל עלויות המעבר והזמן הנדרש לכך).

עלויות שמאי, עלויות פתיחת תיק, עלות מכתב הסכמה דרגה שנייה מהבנק הנוכחי, עלות נוטריון ועורך דין, עלויות רישום. בסך הכל בין 1,000 ₪ ל 2,500 ₪.

כאשר מבצעים מחזור משכנתא שמטרתו היא חיסכון כספי בלבד, חשוב לוודא שבאמת קיים חיסכון כזה והוא מצדיק את הפעולה. ככלל, ניתן לחסוך בין 10,000 ל- 500,000 ₪ תלוי בגודל המשכנתא, בתנאים ובעמלות הפירעון.

הבנק, כמו כל גוף עסקי, מרוויח כסף מהריבית שאנחנו משלמים על המשכנתא. שאנחנו ממחזרים אנחנו חוסכים כסף ושאנחנו חוסכים כסף הבנק לא
מרוויח אותו. לבנק אין שום אינטרס שנמחזר!

  1. הוצאת דוח יתרות לסילוק ובדיקת כדאיות מחזור כלכלית.
  2. בניית תמהיל משכנתא שישפר את מצבנו הנוכחי.
  3. בקשה לקבל ריביות על התמהיל החדש מהבנק הנוכחי שלנו.
  4. הכנת תיק משכנתא עם המסמכים הבאים:   * צילום של ת.ז + ספח- שני בני הזוג * שלושה תלושי שכר אחרונים * שומת מס לשנת המס האחרונה  רק עצמאים * אישור רואה חשבון על הכנסות לשנת המס הנוכחית * רק עצמאים * אישורים מוכחים על הכנסה ממקורות נוספים (אם יש) * תדפיסי עו"ש שלושה חודשים אחורה לכל החשבונות * אישור זכויות/נסח טאבו
  5. פתיחת אישורים עקרוניים בעוד מספר בנקים.
  6. ביצוע מכרז ריביות על אותו תמהיל – ומחזור בפועל בבנק שנתן את
  7. התנאים הטובים ביותר.

על ידי ייעוץ משכנתא פרטי אתם מפסיקים לדאוג כי יש מישהו מקצועי שדואג לכם. כל כאבי הראש והלחץ נעלמים! אתם עומדים מול הבנק עם הידע העדכני ביותר והיכולות הגבוהות ביותר, כל הבירוקרטיה נחסכת מכם ואתם מקבלים את המשכנתא הטובה והמתאימה היותר אליכם. אתם חוסכים הרבה מאוד כסף וזמן

לסיכום: אנחנו מקווים שהמדריך עזר לכם ומזמינים אתכם לפנות אלינו בכל שאלה שיש לכם.
משכנתא טובה שבנויה טוב תחסוך לכם עשרות ומאות אלפי שקלים ולכן אל תתעכבו עם הבדיקה והמחזור.
עשו כבר עכשיו את הצעד הראשון והחשוב כדי לחסוך הרבה כסף במשכנתה שלך.

לחצו על הכפתור כדי לתחיל בבדיקת כדאיות למחזור המשכנתה שלכם 

 

  • ההחזר החודשי של הזוג יטפס עם השנים ויגיע ל 7,949 ₪ (בהמשך נבין למה זה קורה ואיך אפשר למנוע את זה).
  • ב-30 שנות חיי. המשכנתא הזוג יחזיר לבנק על חשבון קרן , הצמדות וריבית: 2,023,885 ₪

לאחר חמש שנים, דנה שמעה בעבודה, שאחד הקולגות שלה לקח משכנתא עם 2.5% ריבית. היא זכרה שהיא משלמת 5% ריבית על המשכנתא שלה ומיד קבעה פגישה עם הפקיד בבנק (יועץ המשכנתא של הבנק)

  • כלומר: קרן ההלוואה גבוהה יותר מהסכום שלקחו לפני חמש שנים, ועומדת על 727,995 ₪ – לעומת 700,000 ₪
  • ההחזר החודשי עלה ועומד על 4,265 ₪ לעומת 3,765 ₪.
  • הזוג שילם כבר 241,130 ₪ ולכן מה שנותר להם לשלם הוא 1,782,755 ₪

נועם ודנה מגיעים לבנק, מתיישבים מול הפקיד ומבקשים למחזר את המשכנתא. הפקיד מסתכל על המסך ומכריז שבמידה והם יעשו זאת, הם ישלמו קנס של 80,000 ₪.
נועם ודנה מסתכלים אחד על השנייה ,אומרים לפקיד תודה על הזמן שלו ובורחים מהבנק. מאיפה יש להם 80,000 ₪ עכשיו?

נועם ודנה לא יודעים (והפקיד לא אמר להם) שאת הקנס לא צריך לשלם עכשיו. את הקנס מוסיפים לקרן ההלוואה ואז ממחזרים.
אם נועם ודנה היו אומרים לפקיד- אין בעיה ,אנחנו עדיין רוצים למחזר את ההלוואה. זה מה שהיה יכול לקרות:

  • לוקחים את קרן ההלוואה ומוסיפים לה 80,000 ₪ קנס כך שהקרן למחזור עומדת על 807,995 ₪.
  • מורידים את הריבית שעומדת על 5% לריבית שמקובלת היום 2.5%.
  • החזר החודשי מ 4,265 ₪ ל 3,632 ₪
  • ההחזר הסופי הנותר יעמוד על 1,518,435 ₪ במקום על 1,782,775 
  • החסכון של 264,340 ₪ – אחרי שהוספנו את הקנס של 80,000 ₪

    והתוצאות לפניכם:

    [טבלה 2]
גלילה לראש העמוד

שלב ראשון: מלאו את הפרטים שלכם